Księga wieczysta: przeczytaj ją dział po dziale, zanim wpłacisz choćby złotówkę zadatku

Księgi wieczyste to jeden z najlepszych prezentów polskiego systemu prawnego dla zwykłego człowieka: pełna, jawna, darmowa historia prawna każdej nieruchomości z wpisami, które wiążą wszystkich. Mimo to większość kupujących widzi księgę pierwszy raz u notariusza, na 15 minut przed podpisem. Odwróćmy kolejność. Ten artykuł jest celowo czysto tekstowy: księga to dokument i trzeba nauczyć się go CZYTAĆ.

Zanim otworzysz: numer i przeglądarka

Wejdź na ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste, system Ministerstwa Sprawiedliwości) i wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej". Numer składa się z kodu wydziału sądu (np. WA4M dla części Warszawy, KR1P dla Krakowa), ośmiu cyfr i cyfry kontrolnej. Numer księgi ma sprzedający, wspólnota, spółdzielnia albo... Ty, bo często figuruje w ogłoszeniu lub umowie rezerwacyjnej. Uwaga praktyczna: przeglądasz aktualną treść i możesz też otworzyć zupełną (z wpisami wykreślonymi) — tę drugą warto przejrzeć przy nieruchomościach z historią, bo pokazuje np. niedawno wykreślone egzekucje.

Dział I: co właściwie kupujesz

Dział I-O („oznaczenie") opisuje nieruchomość: adres, kondygnację, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, a przy gruntach: numery działek. Porównaj powierzchnię z ogłoszeniem i umową: rozbieżności się zdarzają i to księga ma rację. Dział I-Sp („spis praw") wymienia prawa ZWIĄZANE z nieruchomością, np. udział w nieruchomości wspólnej (przy lokalu) albo służebność drogi koniecznej przysługującą TWOJEJ działce. Przy mieszkaniach spółdzielczych własnościowych księga może w ogóle nie istnieć — to nie błąd, ale kredytowanie bywa wtedy trudniejsze, a stan prawny sprawdza się w spółdzielni.

Dział II: czy sprzedaje Ci właściciel

Tu stoi właściciel (lub użytkownik wieczysty) z imienia, nazwiska i PESEL-u albo numeru KRS. Sprawdzasz trzy rzeczy: czy dane zgadzają się z dowodem osoby, z którą negocjujesz (jeśli sprzedaje pełnomocnik: żądaj pełnomocnictwa notarialnego), czy właścicieli nie jest więcej (małżeństwo? współwłasność po spadku? wtedy podpisać muszą się WSZYSCY) oraz czy podstawą nabycia nie jest świeży spadek lub darowizna (rubryka „podstawa nabycia": przy spadkach upewnij się, że jest prawomocne stwierdzenie nabycia lub akt poświadczenia dziedziczenia; o tym, kto dziedziczy, pisaliśmy w przewodniku spadkowym).

Dział III: ciężary, czyli miejsce na najgorsze niespodzianki

• Służebności osobiste i dożywocie: prawo konkretnej osoby do zamieszkiwania do śmierci. NIE wygasa przy sprzedaży: kupujesz mieszkanie razem z lokatorem, którego nie można wykwaterować. Najpoważniejsza pułapka rynku wtórnego.
• Służebności gruntowe i przesyłu: prawo przejazdu sąsiada, dostęp gazowni do rury. Zwykle niegroźne, ale przeczytaj zakres.
• Roszczenia z umów przedwstępnych lub deweloperskich: ktoś już ma roszczenie o przeniesienie własności tej nieruchomości. Wymaga wyjaśnienia PRZED zadatkiem.
• Wpisy o egzekucji, zakazie zbywania, upadłości: transakcja tylko z prawnikiem albo wcale.
• Przy gruntach: sprawdź też dział III księgi nieruchomości WSPÓLNEJ (dla lokali) — tam siedzą służebności obciążające całą działkę.

Dział IV: hipoteki

Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności NA nieruchomości: idzie za rzeczą, nie za osobą, więc kupując lokal z hipoteką, kupujesz go z długiem „przyklejonym" do ścian. Brzmi groźnie, ale hipoteka banku sprzedającego to rynkowa codzienność: w akcie ustala się, że część ceny idzie bezpośrednio na spłatę kredytu (na rachunek techniczny banku, wg zaświadczenia o saldzie z promesą wykreślenia), a sprzedający po spłacie składa wniosek o wykreślenie. Czerwone flagi to co innego: hipoteka przymusowa (wpisana przez ZUS, urząd skarbowy lub wierzyciela z wyroku — sygnał kłopotów finansowych zbywcy), kilka hipotek na sumę przewyższającą cenę, hipoteki na rzecz osób prywatnych. Kwota w dziale IV to suma zabezpieczenia (zwykle ~150-170% kredytu), nie aktualne saldo — saldo wynika z zaświadczenia banku, którego zawsze żądaj.

Rytuał minimum przed każdą transakcją

1. 1

   Czytasz księgę przy ofercie

   Wszystkie 4 działy + treść zupełna, notujesz pytania do sprzedającego.

2. 2

   Czytasz ponownie przed umową przedwstępną

   Zmiany? Nowe wzmianki? Zadatek dopiero po wyjaśnieniu wszystkiego z działu II-IV.

3. 3

   Czytasz w dniu aktu (lub dzień wcześniej)

   Notariusz też to zrobi, ale Ty odpowiadasz za swoją decyzję. Księga jest darmowa; czytanie jej trzy razy kosztuje zero.

4. 4

   Po zakupie: pilnujesz wpisu

   Notariusz składa wniosek o wpis Ciebie jako właściciela; status sprawdzisz w tej samej przeglądarce. Do czasu wpisu figurujesz „we wzmiance" — to normalne.